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“节奏大师”遭遇地王后遗症?融信中国给出最
更新时间:2019-08-11

  近日,国家发展改革委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。除了发行外债,房地产信托收紧等一系列严管政策也在路上。房地产被认为是经济周期之母,防范化解房地产和金融风险是政府调控的重中之重。对于企业来说,管控资金风险、保持安全性更是重要的经营红线。

  作为闽系房企的典型代表之一,融信中国(一度背负巨额债务,并在上市之后一度大手笔收割“地王”。从负债来看,融信中国在2014年把杠杆加到极致,净负债率高达1541%,到2018年底,这一数据已经下降到105%,进入相对可控区间。从项目来看,融信中国在2016年—2017年以高溢价率拿下位于上海、南京、杭州等地多个项目,去化情况一直受到市场关注。

  融资趋紧,“暗河”被封。在这一大势下,融信中国的惊险跳跃,对于行业来说有一定参考意义。日前,融信中国相关人士在接受《中国建设报》记者采访时对相关问题进行了回应。

  融信中国披露的年报数据显示,2014-2018年,公司净负债率分别为:1541%、247%、101%、159%、105%。简单的数字背后,融信中国经历了惊险跳跃。2015年,公司负债陡降,为2016年上市埋下伏笔。近年来,虽然公司负债率整体走低,但从2016年开始,公司多次拿下“地王”项目,对资金和盈利带来的影响成为当前市场关注的焦点。

  “融信被称为‘节奏大师’,但之前也有人说融信是一家激进的企业,我觉得在该激进的时候不激进,这在企业发展中是错误的,在2016年不激进,怎么进入千亿元(阵营)?不管是我们还是这两年冲上来的其他企业,都是激进的,利用负债、融资拿地。前几年负债比较高是因为看好市场,但随着市场逐渐成熟和政策强调房住不炒,融信开始减速了。”上述人士说道。

  上述人士还表示,现在整个市场趋于“L”型,比较平稳,这种情况下融信中国主动提出来要减速,不求规模,只求两件事,一是把负债降下来,二是把评级提上去,为了接下来两三年把融资成本降下来。“第一,企业做大了,我们希望更稳健。第二,既然企业做大,就想做得更大,最核心的其实不再是规模,更多是兼顾规模和利润。”该负责人透露。

  今年5月,银保监会下发“23号文”,强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。之后,银保监会又约谈部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。

  上游财经专家顾问江瀚认为,近期房住不炒的理念体现在金融层面就是金融信贷收缩,很多金融工具也受到了一定限制。融信中国处在一个战略调整期,它应该坚守定位,降速、降负债,提高发展质量,提高资金面的全面抗压能力。如果能够进一步降低负债,对其融资能力将有很大帮助。融信今年营收目标不算高,借机提升发展质量可以进一步增强自己的战略纵深。

  “目前最重要的是减少短期债务的兑付压力,第一是加快销售回款,调整布局,减少资金压力;第二是进行项目开发合作,规避和分摊风险;第三是从资金端进行短期债务置换;第四是前期投资失误的项目进行不良资产剥离,优化财务结构。”同策研究院首席分析师张宏伟告诉记者。

  实际上,房地产作为资金密集型行业,使用资金杠杆是常态。杠杆没有好坏之分,关键在于能否运用杠杆实现安全红线之内的发展。闽系房企往往被贴上激进的标签,早在2016年,融信中国也曾因收割多个“地王”项目而名噪一时。

  2016年8月,融信中国以110.1亿元的价格在上海静安区中兴社区以139.35%的溢价率拿下地王项目。除此之外,融信中国此后还拿下南京仙林湖NO.2016G58地块、福建漳州市区2017P01地块、浙江杭州萧山2017-1号地块等多个高溢价率项目。

  那么,这些项目去化情况究竟如何?融信中国方面告诉记者,公司在拍得上海静安区项目后,有其他房企入股合作,但项目是由对方操盘,融信不了解具体销售进度。记者查阅融信中国2018年财报得知,该项目融信中国应占权益为50.00%。对于该项目的销售进度,本报将持续关注。

  “这些项目开盘后销售情况很好。”上述人士还透露,截至今天,上述南京仙林湖项目案名为世纪东方,目前推盘比例为61%,全部售罄,剩余部分待推盘;上述杭州萧山项目案名为杭州世纪,目前推盘58%,也已经全部售罄;上述漳州项目案名为壹号府,目前推盘51%,已经去化70%,剩余部分待推盘。

  “对于一些前期拿了高溢价率或者地王项目的企业来说,一要把控好行业周期性风险,二要把控好具体地块的经营和财务风险。如果项目面临周期性压力,就会传导资金压力,进而对融资能力提出考验,所以后续要着重做好销售和回款。”财经评论员严跃进说道。

  过去,高溢价率项目和“地王”是房地产超常规发展状态下的产物。今年以来,在稳地价、稳房价、稳预期的政策导向下,房地产调控一城一策加速落地,部分城市因地价、房价等波动而被住房和城乡建设部预警提示。如今,“地王”虽已鲜见,但前期高溢价率项目的消化仍是对房企运营能力的挑战。

  对于融信中国来说,从2014年净负债率达到1541%到2018年降至105%,从高溢价率拿地到主动降负债、提评级,这是我国房企从超常规发展走向稳健发展的一个缩影。在拥有一定规模之后,融信中国能否在新周期下完成新一轮战略调整,是对这位“节奏大师”的时代考验。

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